近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)异丁烯结构式图片，异丁烯结构式怎么写红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目(mù)前已包含了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，在选择投资标的时应了(le)解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价(jià)格(gé)的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期(qī)则(zé)更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设(shè)施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过(guò)基金(jīn)募集(jí)材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持有(yǒu)人(rén)实际获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金(jīn)年(nián)度可(kě)分(fēn)配(pèi)金额以现金(jīn)形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设(shè)施(shī)公募(mù)REITs同时(shí)具(jù)备“股(gǔ)性(xìng)”和(hé)“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是(shì)由可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济的(de)影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完(wán)成(chéng)率(lǜ)不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要(yào)因素之(zhī)一，而稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)有利于(yú)吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活(huó)力(lì)的(de)改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额(é)的开(kāi)盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额(é)根(gēn)据(jù)单位基金份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红(hóng)前后基(jī)金份额净值变化(huà)的(de)修正，使投资人在基金分红前(qián)后(hòu)均可以获得公平(píng)的(de)投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分配和本金异丁烯结构式图片，异丁烯结构式怎么写归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是(shì)本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确(què)，分派(pài)的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两个(gè)部分之(zhī)间的(de)比例是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差异(yì)很大，大(dà)多(duō)数(shù)普通投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类和(hé)产权(quán)类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及资产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品(pǐn)的(de)二级(jí)市(shì)场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的(de)特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的(de)收益(yì)来自(zì)项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的(de)土(tǔ)地(dì)或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投(异丁烯结构式图片，异丁烯结构式怎么写tóu)资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的(de)假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资(zī)者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活(huó)动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的(de)项目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的(de)资产配置功能(néng)，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的(de)资产可以(yǐ)更多(duō)关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的(de)资(zī)产更多关注(zhù)分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的(de)经(jīng)营(yíng)净现(xiàn)金(jīn)流，所(suǒ)以(yǐ)底层资(zī)产运营情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显(xiǎn)、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可(kě)供分配金额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实(shí)际分红金额与募(mù)集(jí)材料(liào)中(zhōng)披露预测进(jìn)行比(bǐ)较(jiào)分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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